Einleitung

Die Umlegung wird vom Rat der Gemeinde angeordnet und vom Umlegungsausschuss durch den Umlegungsbeschluss förmlich eingeleitet. Vorher findet eine Anhörung der am Verfahren beteiligten Eigentümer statt. Hier werden die Grundzüge des Umlegungsverfahrens erläutert und der Ablauf im Einzelnen erklärt. Die Beteiligten können Anregungen und Bedenken äußern. In dem Umlegungsbeschluss sind alle einbezogenen Grundstücke aufgeführt. Er wird in der Gemeinde ortsüblich bekanntgemacht. Die Bekanntmachung bewirkt eine Verfügungs- und Veränderungssperre sowie ein allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde für das ganze Umlegungsgebiet. Aufgrund der Verfügungs- und Veränderungssperre bedürfen alle Veränderungen an den Grundstücken (z.B. Verkäufe, Veränderungen an der Erdoberfläche oder an Gebäuden) der Genehmigung durch den Umlegungsausschuss. Durch die Eintragung eines Umlegungsvermerks in das Grundbuch wird verhindert, dass innerhalb des Umlegungsgebietes Eintragungen und Löschungen im Grundbuch ohne Genehmigung durch den Umlegungsausschuss vorgenommen werden können. Sollte die Gemeinde ihrer zuständigen Regionaldirektion des Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) die Durchführung der Umlegung übertragen haben, so tritt diese im gesamten Verfahren an die Stelle des Umlegungsausschusses.

Ablauf

Zu Beginn des Umlegungsverfahrens werden alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse an den Grundstücken des Umlegungsgebietes festgestellt und in einer Bestandskarte sowie in einem Bestandsverzeichnis erfasst. Diese werden in der Gemeinde einen Monat öffentlich ausgelegt, um den an der Umlegung Beteiligten die Möglichkeit zu geben, die Angaben zu prüfen.

Alle im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden nach ihrer Fläche rechnerisch zu einer Masse (Umlegungsmasse) vereinigt. Aus der Umlegungsmasse werden die Flächen herausgenommen, die nach dem Bebauungsplan als Flächen für öffentliche Zwecke festgesetzt sind. Sie werden der Gemeinde oder dem sonstigen Erschließungsträger zugeteilt. Die verbleibende Fläche (Verteilungsmasse) wird danach an die beteiligten Grundstückseigentümer zugeteilt.

Der Anteil für jeden Grundstückseigentümer (Sollanspruch) wird entweder nach der Flächengröße oder nach dem Wert der eingeworfenen Grundstücke ermittelt. Bei der Umlegung nach Werten werden die Verkehrswerte der alten und neuen Grundstücke, bezogen auf den Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses, ermittelt. Den Verteilungsmaßstab legt der Umlegungsausschuss fest.
Die neuen Grundstücke werden auf der Grundlage des Bebauungsplanes gebildet . Grundsätzlich erhält jeder Grundstückseigentümer für seine in das Verfahren eingebrachten Flächen (Einwurfsfläche) ein mindestens wertgleiches Grundstück (Zuteilungsfläche) zurück. Dabei soll möglichst in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die alten Grundstücke zugeteilt und berechtigte Wünsche der Beteiligten berücksichtigt werden. Wertunterschiede werden in Geld ausgeglichen. Es ist nicht immer möglich, dem Eigentümer eines Kleingrundstückes mit geringem Sollanspruch ein zweckmäßiges Grundstück zuzuweisen. In diesen Fällen kann, bei Einverständnis der Beteiligten, auch außerhalb des Umlegungsgebietes, in Teileigentum oder ausschließlich in Geld abgefunden werden. Wertänderungen, die durch die Umlegung bewirkt werden, sind auszugleichen (Umlegungsvorteil). Die Bildung und Zuteilung neuer Grundstücke und die Aufhebung, Änderung oder Begründung von Rechten wird mit den Eigentümern besprochen. Erst danach wird der Umlegungsplan aufgestellt. Er enthält den geplanten Neuzustand aller Grundstücke mit den tatsächlichen und rechtlichen Änderungen. Der Umlegungsplan besteht aus der Umlegungskarte und dem Umlegungsverzeichnis. Jeder Beteiligte erhält einen Auszug aus dem Umlegungsplan, in dem alle seine Rechte und Grundstücke aufgeführt sind. Das Umlegungsverzeichnis kann jeder einsehen, der ein berechtigtes Interesse hat.

Die Gemeinde ist Gläubigerin und Schuldnerin aller festgesetzten Geldleistungen, sie hat den Umlegungsplan zu vollziehen. Bei Erschließungsumlegungen werden ihr im Normalfall die örtlichen öffentlichen Verkehrsflächen kostenlos zugewiesen. Zudem wird der von der Umlegungsstelle festgestellte Umlegungsvorteil abgeschöpft, um die Verfahrenskosten zu begleichen. Für die Eigentümer entstehen außer der Abschöpfung des Umlegungsvorteils keine Kosten für die Vermessung, Rechtsgeschäfte, Baulasterklärung, behördliche Genehmigungen usw.

Verfahrenstechnischer Ablauf nach dem Baugesetzbuch (§§ 45-79)

Rechtsbehelfe

Gegen die Entscheidungen des Umlegungsausschusses (Umlegungsbeschluss, Umlegungsplan) kann von dem Betroffenen Widerspruch eingelegt werden. Über den Widerspruch entscheidet der Umlegungsausschuss. Gibt er dem Widerspruch nicht statt, ergeht ein Widerspruchsbescheid. Dieser Bescheid kann beim zuständigen Landgericht - Kammer für Baulandsachen - angefochten werden.

Abschluss der Umlegung

Der Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes wird ortsüblich bekannt gemacht. Damit wird der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt. Die Gemeinde weist die Eigentümer in die neuen Besitz- und Nutzungsrechte ein. Sie ist für die Abwicklung der Geldleistungen zuständig.

Vereinfachte Umlegung

Dieses gesetzlich geregelte Verfahren kann von der Gemeinde selbst durchgeführt werden. Diese Aufgabe kann an den Umlegungsausschuss oder die zuständige Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften übertragen werden. In vielen Fällen, in denen die amtliche Umlegung als Verfahren zu umfangreich wäre, können in einer Vereinfachten Umlegung ebenfalls Grundstücke zweckmäßig neu geordnet werden. Der Umlegungsausschuss und seine Geschäftsstelle kann auch diese Verfahren bearbeiten.

Voraussetzungen für die Durchführung einer Vereinfachten Umlegung sind:

- das Verfahrensgebiet liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils
- die zu tauschenden Grundstücke oder Grundstücksteile grenzen unmittelbar aneinander oder liegen in enger Nachbarschaft
- ausgetauschte Grundstücke oder Grundstücksteile dürfen nicht selbständig bebaubar sein
- eine eventuelle einseitige Zuteilung muss im öffentlichen Interesse liegen
- durch die vereinfachte Umlegung verursachte Wertminderungen dürfen für den Eigentümer nur unerheblich sein.

Die vereinfachte Umlegung kann von Amtswegen oder auf Antrag der Beteiligten durchgeführt werden. Ob eine vereinfachte Umlegung durchgeführt wird, steht im Ermessen der Gemeinde. Die Verfahrens- und Sachkosten, die nicht durch Beiträge gedeckt sind, werden von der Umlegungsstelle getragen.